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今年楼市调控仍不放松

浏览次数: 日期:2013年1月16日 15:24

15日,国土部下属核心智囊之一——中国土地勘测规划院发布《2012年全年及第四季度全国主要城市地价监测成果》称,在综合国内外因素影响后,预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。自2012年下半以来楼市成交量不断回暖,房价反弹,可以预见房地产调控的紧迫性依然如故。对此,中国土地勘测规划院再次重申,房地产调控不放松。

  城镇化与房地产的关系日益受到关注。中国土地勘测规划院对此提出,2013年要关注城镇化推进中的政策需求与供给,既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机,又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措,增强科学性、规范性、灵活性。

  ⊙记者 于祥明 ○编辑 龚维松

  2012年地价微升

  “在2011年土地、房地产市场明显降温,地价增幅逐季放缓的基础上,2012年全年地价整体水平未现大幅波动,在冷中趋稳的主基调中,年末略有回升。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松说,对房地产住宅用地而言,2012年全年总体呈现量减价稳的态势,各季度地价环比增速低位盘整。

  据统计,2012年年度地价水平微升,同比增幅处于历史低位。

  2012年末,全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与上年同期相比,商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%。

  其中,“商业、住宅地价同比增速均处于近10年来低位,仅略高于2008年,且全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低,这也是近两轮市场波动中的首次出现。”赵松说,从2009年以来的商住倒挂,住宅地价增速超过商服,到今年的接近工业地价增幅,地价呈现结构性调整。

  赵松称,2012年全年全国异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值。其中,刚刚过去的一个季度,在土地市场的季节性规律影响下,异常交易地块数量有所上升。

  “与土地供应前低后高的规律基本一致,全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加,但仍低于往年。”赵松说。

  据统计,截至2012年12月31日,全年上报异常交易地块275宗,较上年的609宗相比,大幅下降;溢价率方面,2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

  市场误读“地王”

  赵松表示,除土地价格、供应量等指标外,“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号,但由于准确全面掌握信息有一定困难,加上缺乏必要的解读,今年也曾出现因误读、误解而助推市场情绪波动的现象。

  对此,“我们收集了部分"地王"的情况,从地价的角度进行客观判断分析,结论表明2012年以来市场反应强烈的所谓"地王"地块,仅有两宗成交单价超越了2007年以来,所在城市的历史高值,可以称为"地王"地块,其余地块均不符合判定标准。”赵松说。

  “世界经济温和复苏,国内宏观经济指标持续企稳回升,房地产市场投资开发和销售恢复性增长,各项指标的持续向好,支撑了2012年第四季度地价增速平稳中略有回升。”赵松说。

  虽然,刚刚过去的一季度,全国土地市场异常交易地块数量有所上升。但是,“这一季度全国上报异常交易地块平均溢价率比上季度仍下降了20个百分点。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。”赵松说。

  对于国土部对土地市的判断,地产机构第一时间给出判断,认为国土部所言不虚。

  “的确存在过度误读地王的现象。”中原地产市场研究部总监张大伟分析直言,例如部分机构所发布的2012年11-12月的北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州等地的地王纪录被刷新,并不确切,也不了解市场。

  他认为,“目前的土地成交单价并未失去理性,虽然部分区域创出了新高。但2010年地王潮中出现的地王,动辄楼面价超过在售物业价格。而截至目前,全国各地出现的所谓地王,其价格叠加合理的开发成本后很少有超过在售物业价格的。也就是说,实际溢价并不高,也没有失去理性。”张大伟说。

  “以北京的万柳和农展馆地块为例,虽然楼面价都在每平方米3万元以上,但区域物业售价都在每平方米6万元以上,如果土地出让价格低于目前情况,反而不符合实际情况。”他说,另外,南京滨江G50地块的楼面价却只有7754元/平方米,另外成都、长沙等地的所谓地王,也非实质地王。

  不过,张大伟也坦言,近期土地市场的确存在明显的回暖。“高单价、高总价的地块次第出现,已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。”他说,这表明楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下,开发商拿地的积极性也开始上涨。

  所以,“房地产调控还是应该重点调控楼市,从而反制地价,单纯依赖土地市场的政策不能解决根本。”张大伟说。

  加强政策储备

  而对于未来土地市场,赵松则表示,综合国内外因素影响,预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中,商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下,总体平稳,局部敏感波动。

  赵松认为,中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇,相关部委和地方政府政策跟进,投资投机性需求将进一步得到遏制,过去几年房地产用地供应量较大,陆续转入开发、建设、销售阶段,有助于促进土地及房地产市场的总体平稳。

  赵松指出,2013年土地、房地产市场要关注三个问题。其一,要关注城镇化推进中的政策需求与供给,既要注意城镇化过程带来的房地产市场发展新契机,又要研究适应经济结构调整和房地产调控的新举措,增强科学性、规范性、灵活性。

  其二,要持续关注货币环境对经济的综合影响,谨防流动性宽松对房地产市场调控力度的削弱,及早研究防控金融风险,加强政策储备。

  其三,要加强差异化管理,密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市,完善土地利用的约束监管机制,确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。

  对此,国土资源部部长徐绍史在上周末刚刚结束的年度工作会议上表示,2013年国土部的两大重点工作是,保障城镇化合理用地需求,并加强房地产用地调控不放松。包括,深入推进征地制度改革试点、研究出台集体经营性建设用地流转指导意见。另一方面,坚持房地产用地调控政策不动摇,合理调整普通商品房用地供应,加强对闲置土地查处,对房地产大企业和大地块的监督实现制度化、常态化。

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