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房地产研究专家:合作建房尚无真正成功案例

浏览次数: 日期:2013年1月24日 09:05

虽然经过6年波折,温州“理想佳苑”主体工程已竣工,但从分房到最后的收益仍存在问题。而江苏邳州合作建房发起人郭鹏程也向记者透露,对于当前合作建房的进展不便多说,“怕给当地政府造成压力。”

  正如房地产市场研究专家赵卓文所说,合作建房很多但从没有真正成功的案例。

  近日,温州国内首个个人合作建房项目“理想佳苑”完成分房,256户人家就等着装修好住新房的消息,让关注合作建房的人们似乎看到了新的契机。

  但事实并不如消息所称的256户人家都能住进新房。

  “我所说的‘分配完毕’,是指这房子的收益权,不是指房屋所有权。”温州“理想佳苑”合作建房的发起人赵智强对记者说,256名参与者确实采用抓阄的方式进行了分配。开盘时,参与者若不能买到其抓阄所确定的房源,则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金,“这是一种类似股东投资分配形式。2006年讨论分房方式时,全体参与者讨论定下抓阄的方式。”

  这样“抓阄分房”是否合规?温州市房管局相关负责人在接受媒体采访时说,现行政策下,只有保障房和商品房,并无个人合作建房这一类型,“理想佳苑”是普通的商品房开发项目,每个环节都是按照正常的房地产开发程序进行的,作为商品房开发项目,其房源必将纳入市场销售体系。

  这样一来,此前这些集资建房参与者私下“抓阄分房”,并不能保证今后就能买到抓阄所确定的房子,有可能被其他购房户购得。

  对于“理想佳苑”目前面临的问题,赵智强不愿意多谈,“我向有关方面承诺过,关于温州的事情不能谈。”

  而江苏省邳州市合作建房的发起人郭鹏程在高调举行了“合作建房发布会”后,开始变得越来越低调,对于合作建房的进展也不愿意多谈,按照他的说法,“不愿意给当地政府造成太多的压力。”

  根据记者调查发现,不管是温州还是邳州,发起人除了宣称的房价低外,多把合作建房称为公益项目来做。虽然是公益项目,但这些发起人成立的公司,需要在项目完成以后,收取一定比例的管理费。邳州合作建房项目收取4%的管理费,温州合作建房项目收取3%的管理费。“合作建房项目所有的账本都公开,唯独管理费用支出不公开。”赵智强对记者说,一个项目下来,管理费用能拿到几百万元。而邳州的合作建房项目,赵智强也参与其中。

  虽然“理想佳苑”的问题没有彻底解决,赵智强并未停止前进的脚步。继温州项目之后,他在北京、杭州、长沙发起个人合作建房,目前正在拿地阶段。

  不管是赵智强还是郭鹏程都认为,现行法律并没有规定个人不能合作建房。依据《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国建筑法》,没有任何禁止个人建房的规定;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条更明确规定:“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营”。也就是说,从目前政策、法规来看,个人拿地、建房的行为并未违反任何规定。

  “合作建房屡见不鲜,但从没有真正成功的案例。”房地产市场研究专家赵卓文对记者说,现在最合适开发房地产的还是开发商。几百人合作建房,意见不统一,运作机制就会出现问题,另外房子也有差异性,所以合作建房注定要失败。而知名房地产专家韩世同在接受媒体采访时也表示,合作建房在操作方面困难很大。在广州和北京也曾发生过,最后都不了了之。即使拿到了地,这些团队内部的决策机制也会导致难以适应现在市场规则和市场规律,因为这部分人权利均等,在后面的具体事项中容易出现一票否决制,并且也无法面对行业的很多潜规则。中国土地学会副理事长黄小虎对合作建房者的探索精神表示肯定。他指出,实际上这是当前高房价状态下“逼出来的”一种模式。然而在这种模式下,市场风险由谁承担,内部纠纷如何解决等都是问题。

  民间发起的个人合作建房尚处于政策的空白点。1992年,国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务总局颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》,针对的是住宅合作社,因此,此暂行办法不适用于个人合作建房;另一方面,合作建房和传统的房地产开发也有不同,同样不适用于传统房地产开发的相关法律法规。

  “国内合作建房第一人”于凌罡向记者表示,个人合作建房的四个主要流程均是合理合法,“‘合作建房’最大的难题不是建房,而是建成后的利益分配问题。”

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