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冯仑:房地产在住宅领域已过了青春期

浏览次数: 日期:2013年1月24日 09:07

【中国企业家网】房地产的话题已经讲得味同嚼蜡,就如同大家所有人爱看的电影是爱情电影,一般讲起来也味同嚼蜡。万通控股董事长冯仑在《新政策导向与地产创新机遇》中,讲诉了今天的地产有何不同。

  “这件事情就像找媳妇过日子,像爱情,短期靠机遇、靠缘分,中期靠体制,长期靠人口。”冯仑认为,在房地产住宅领域短期靠政策,中期靠体制,长期靠城市化,靠规律,靠人口结构。

  冯仑指出,房地产行业在住宅完成了青春期,而商业不动产刚开始了它的生命旅程,“在互联网可能一天之内就死去,在住宅行业、商用行业、房地产行业,活不容易,赖死也不容易,我们必须坚持,只要中国城镇化的前景非常确定,只要中国人还在呼吸,只要我们还要结婚、娶媳妇儿、生孩子,只要我们都还是中国人,我们的房地产就一定会活着,而且越活越好。”

  以下为观点原文:

  住宅领域:短期靠政策,中期靠体制,长期靠城市化

  我们看地产如同看一个人,今年的地产是市场化的地产,应该说我们进入了根本的转折时期,这个转折时期是什么呢?就是完成了一个青春期的变化。大家知道一个孩子在青春期之前只是肉体,几乎没有性别,走错了卫生间和澡堂子也没人怪他,但是青春期后再走错就是流氓。今天我们提到房地产是青春期之后的房地产,青春期前的地产,住宅等于房地产,当时每年五万亿的销售,80%以上是住宅,不分住宅和商业。

  从今年开始大家发现很多房地产公司都有一点变化,万科一年多前叫“房地产的领跑企业”,现在叫“全球最大的住宅公司”,发现没有?他说清楚了,我专做住宅。王健林的远大也讲清楚了,是最大的商用不动产公司。大家注意到今年开始不一样了,我们的市场已经变成了真正成熟的市场。明年、后年我们再谈论地产的时候,一定是住宅和商用分开讲,不是笼统讲。

  住宅这件事情非常有意思,大家最关心的仍然是价格,想预知波动和未来走向。我告诉大家,这件事情就像找媳妇过日子,像爱情,短期靠机遇、靠缘分,中期靠体制,长期靠人口。短期靠缘分是你在哪儿上学,和谁是发小这样的事情,这属于短期,每家公司,每个城市,每个产品的价格短期就是靠机遇,中期靠体制。什么体制呢?假定现在还是文革,还是上山下乡,还是插队,还有战争,大家知道那是制度问题,比如说任志强前两天演的插队上山下乡的片子,你在那个时候要认识海归是不可能的。比如说我看一个地区男女比例差距非常大,注定了每个人娶媳妇儿不同。在房地产住宅领域短期靠政策,中期靠体制,长期靠城市化,靠规律,靠人口结构。

  我们现在住宅这部分短期政策非常简单,就是两限,打压投机、投资,这就是短期,中期靠体制,什么体制呢?住宅的体制无非三种,全世界解决住宅问题。第一种美国的体制靠市场解决,靠供求关系解决,不管富人、穷人都这么解决。

  第二、德国的方式,把住宅作为一种福利,甚至是公共产品,就是一个人一辈子只有一个产权,只有一套房,然后鼓励你租,不鼓励你买,也不鼓励你炒,如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢,所以德国一直是全球最大的经济体之一,排在第二、第三,但是它没有最大的房地产公司,因为它不让房地产住宅变成普通商品、投资品,不让它成长,把它变成日常生活的必需品,一个保障性的福利性产品。所以德国50%的人都是租房住,这就是一种体制。

  第三、新加坡的办法,20%靠市场解决,80%靠政府保障,中国的中期取决于在三种制度中选一种,无论选哪一种,大概要十年才初见成效,二十年见到结果,现在看比较多的可能选新加坡的模式。长期预测要看城镇化、人口。长期反而比较简单,当你GDP过了八千美金,旧房、新房的交易量是1:1以后,城市化超过到70%,这些指标都具备以后,住宅的绝对供应量一定是下降的,中国的人口将呈倒金字塔,一个小夫妻养六个老人,最终十五、二十年以后,房价统统都要下来,那个时候不管谁当总理都不用操心。

  问题是什么是短期,什么是中期,什么是长期?婴儿的短期是一泡尿的功夫,你稍不留神他就哭了,儿童的长期按天算的,少年的长期按月算的,青年的长期按年算的,中年的长期按十年算的,邓小平老年的时候讲五十年不变,所以今天跟大家讲短期、中期、长期是有具体数字的,短期1-2年,中期5-10年,长期15-20年,这就是我今天的年龄告诉大家的短期、中期、长期。

  今年是中国商用不动产元年

  非住宅这边,商用不动产在今年非常重要,应该算作是中国商用不动产的元年,是真正开始起步的最重要的一年,今后商用不动产怎么办?从三个阶段一个方向发展,所谓三个阶段第一个阶段是转型模式以售养租阶段,我们有点像万达,不断的销售房地产支持一部分租赁,这叫以售养租阶段。

  第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式,以经营为核心带动开发的模式,财务安排自然有不同,第一种模式刚才讲经营阶段有两套钱能做,第二阶段要四到五套资金才能做。

  第三个阶段叫经营性不动产围绕经营性产品发展,所以叫三个阶段一个方向,所有的价值链由制造业向服务业提升,这就是商业不动产未来发展的基本走向。我们今天中国10个城市超过一万美金,所以商业不动产在GDP15000美金之前主要是以售养租模式。少数企业在尖端的产品上开始用美国模式做,更少数企业开始尝试围绕着金融和不动产的结合,用高收益、高质量的投资型物业和现在的金融融资结合起来。目前中国一点都不缺钱,商用不动产目前在市场上有的钱至少两万亿,信托一万亿,保险一万亿,在这个领域缺的是手艺、专业、信用、诚信,具备这些你才可以用这两万亿的钱,你不仅要会干手艺活,还要会干力气活。

  总之在今天,房地产这个行业在住宅完成了青春期,而商业不动产刚开始了它的生命旅程,对我们来说值得庆幸,因为我们不是互联网领域,大家知道在互联网可能一天之内就死去,在住宅行业、商用行业、房地产行业,活不容易,赖死也不容易,我们必须坚持,只要中国城镇化的前景非常确定,只要中国人还在呼吸,只要我们还要结婚、娶媳妇儿、生孩子,只要我们都还是中国人,我们的房地产就一定会活着,而且越活越好。

  (观点摘自搜狐博客)

 

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